Sofern eine Eigentumswohnung zwangsversteigert wird, treffen den Verwalter besondere Pflichten wie der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt hat.

Über die Eigentümerin zweier Eigentumswohnungen in einer größeren Wohnanlage war das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Die beiden in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen wurden zwangsversteigert. In den Jahren vor der Versteigerung war für die Wohnungen das monatliche Hausgeld nicht gezahlt worden. Die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte diese Hausgeldforderungen nicht im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs besteht gegen die Verwalterin einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Die Verwalterin hat eine Pflicht aus dem Verwaltervertrag verletzt, weil sie die Hausgeldansprüche nicht im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet hat. Eine derartige Pflicht ist zwar im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, ergibt sich aber aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Es genügte nicht, dass die Verwalterin nur darauf hingewiesen hat, dass ein Zwangsversteigerungsverfahren stattfindet.

Der Verwalter von Wohnungseigentum sollte, sofern eine Wohnung der Eigentümergemeinschaft zwangsversteigert wird, unbedingt darauf achten, Ansprüche auf Hausgeld im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Diese Ansprüche sind im Versteigerungsverfahren bevorrechtigt gegenüber Ansprüchen anderer Gläubiger. Für die Anmeldung ist ein gerichtlicher Titel nicht erforderlich, ausreichend ist die Glaubhaftmachung des Bestehens der Ansprüche, beispielsweise durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich Anlagen.

BGH Urteil vom 08.12.2017, BGH V ZR 82/17

Jens Oliver Lohrengel

Kanzlei GUNKEL, KUNZENBACHER & PARTNER