Bisher war umstritten, ob ein Vermieter bei einer Beschädigung der Mietsache zunächst den Mieter auffordern und eine Frist setzen muss, den Schaden zu beseitigen oder ob er sogleich Schadensersatz verlangen kann.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof dazu Stellung genommen. Das Mietverhältnis hatte 7 Jahre angedauert, in mehreren Räumen der Wohnung war es zu Schimmelbefall gekommen, weil der Mieter die Räume nicht schonend und pfleglich behandelt hatte. Nach dem Auszug des Mieters hatte der Vermieter daraufhin die Zahlung von Schadensersatz gefordert.

Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil klargestellt, dass der Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Eine Fristsetzung ist nur dann erforderlich, wenn es um die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Mieter geht, z.B. wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen zu übernehmen und dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Verletzt der Mieter hingegen seine Verpflichtung, die ihm überlassenen Räume in einem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten und die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, folgt der Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB. Dann kann der Vermieter bei Beschädigung der Mietsache gemäß § 249 BGB entweder Schadensbeseitigung verlangen oder sofort Geldersatz, ohne dass dem Mieter zuvor eine Frist zu setzen ist.

Nach der nun erfolgten Klarstellung des Bundesgerichtshofes steht Vermietern gegen Mieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn eine Beschädigung der Mietsache erfolgte, eine Fristsetzung ist nicht mehr erforderlich. Vermieter müssen jedoch beachten, dass im Falle der Verletzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach wie vor der Mieter zunächst unter Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert werden muss.

BGH Urt. vom 28.02.2018 BGH VIII ZR 157/17

Jens Oliver Lohrengel
Kanzlei GUNKEL, KUNZENBACHER & PARTNER