Der Bundesgerichtshof hatte sich in einem aktuellen Fall damit zu beschäftigen, ob ein Wohnungseigentümer einen Ersatzanspruch hat, wenn er eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt hat.

In einer Wohnungseigentumsanlage, die aus 212 Wohnungen besteht, hatte ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten die über 40 Jahre alten Fenster seiner Wohnung ersetzt. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war ausgeführt, dass jeder Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung, auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden, verpflichtet ist. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die Fenster einschließlich der Rahmen. Aufgrund dieser Regelung war der Eigentümer davon ausgegangen, er müsse selbst auf eigene Kosten die Fenster ersetzen.

Die Fenster einer Eigentumswohnung stehen nach der gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend im Gemeinschaftseigentum. Daher ist auch die Gemeinschaft für den Austausch der Fenster zuständig und hätte insoweit die Kosten tragen müssen. Eine Abweichung von dieser deutlichen gesetzlichen Regelung ist zwar möglich, sie muss jedoch klar und eindeutig durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden. Eine solche klare und eindeutige Regelung hat in der zu beurteilenden Konstellation nicht vorgelegen.

Darum klagte der Eigentümer auf Wertersatz für die Fenstererneuerung, blieb aber in allen drei Instanzen erfolglos.
Die Gerichte entschieden, ein Wohnungseigentümer kann für eigenmächtig am Gemeinschaftseigentum durchgeführte Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich keinen Wertersatz verlangen. Das gilt sogar dann, wenn die von dem Eigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, der Eigentümer also einen Beschluss über die Durchführung der Maßnahme herbeiführen könnte. Selbst dem Eigentümer, der irrtümlich davon ausgeht, er müsse selbst die Kosten für eine Instandsetzungsmaßnahme übernehmen, steht ein Anspruch auf Wertersatz nicht zu.

Jeder Wohnungseigentümer sollte daher stets vorab prüfen bzw. von einem Anwalt prüfen lassen, ob eine Anlage oder Einrichtung zu seinem Sondereigentum gehört oder im Gemeinschaftseigentum steht. Das Sondereigentum muss der Eigentümer selbst Instandhalten und dafür die Kosten aufwenden, beim Gemeinschaftseigentum trifft diese Verpflichtung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wir prüfen das für Sie gerne!

(Urteil vom 14.06.2019 | BGH | V ZR 254/17)

Anwalt Jens Oliver LohrengelRechtsanwalt Jens Oliver Lohrengel
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