„Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten“, so der BGH.

Im vorliegenden Fall hat ein Hausmeister in Berlin eine Notdienstpauschale von rund 1.200 € erhalten, die für dessen Notdienstbereitschaft vom Vermieter gezahlt wurde. Angefallen sind die Kosten deshalb, weil der Hausmeister aufgrund von Störungsfällen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten zugunsten der Mieter tätig wurde. Dabei ging es um Störungsfälle, wie z.B. um einen Stromausfall, einen Heizungsausfall oder einen Wasserrohrbruch. Der Vermieter trug den Mietern im Rahmen der Nebenkostenabrechnung einen Anteil von rund 100 € auf. Die Mieter weigerten sich. Daraufhin wurden sie vom Vermieter verklagt – zu Unrecht!

Bislang verfolgte die Rechtsprechung die Argumentation, dass eine sog. „Notdienstpauschale“ den klassischen Hauswart-Kosten gleichzustellen ist. Diese Kosten durften dann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Der Grund dafür lag darin, dass man angenommen hat, die Stellung einer Notdienstbereitschaft liege im Interesse des Mieters.

Diese Zeiten sind jetzt vorbei.

Die Richter des BGH entschieden nunmehr, dass die sog. Hauswart-Kosten nur durch „routinemäßige“ Arbeit entstehen können. Routinemäßige Arbeit ist dadurch gekennzeichnet, dass es ohne konkreten Anlass in bestimmten zeitlichen Intervallen zu einer allgemeinen Kontrolle und Überwachung des Mietobjekts kommt. Dazu gehört u.a. die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind etc. Kurz zusammengefasst geht es um die Arbeit, die notwendig ist, um den Verkehrssicherungspflichten des Vermieters zu genügen.

Somit ist die Notdienstpauschale von den umlagefähigen Hauswart-Kosten nicht mit umfasst, da es sich hierbei um Arbeiten handelt, die keiner Routine unterliegen. Vielmehr handelt es sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Der Hausmeister soll gerade für diese Probleme der Mieter außerhalb der Geschäftszeiten erreichbar sein. Tagsüber sei dies Aufgabe der Hausverwaltung oder des Vermieters.

Mein Tipp an Sie:

Bevor Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen und etwaige Kosten anteilig gegenüber Ihrem Mieter geltend machen, vergewissern Sie sich, dass es sich hierbei um Kosten handelt, die aufgrund einer routinemäßigen Intervalltätigkeit entstanden sind.

(BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19)

 

Anwalt Jens Oliver LohrengelRechtsanwalt Jens Oliver Lohrengel
Kanzlei Gunkel, Kunzenbacher & Partner
Detmolder Straße 120a
33604 Bielefeld
Telefon: 0521 / 13 69 987