Die Entscheidung vom Bundesgerichtshof ist besonders spannend, weil eine frühere Rechtsprechung auch aufgegeben worden ist.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem auf Empfehlung eines Beraters eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft worden ist.

Der Kaufpreis wurde durch ein Bauspardarlehen (Vorauskredit) und gleichzeitiger Ansparung durch Bausparvertrag in voller Höhe finanziert. Es handelte sich also um eine sehr gängige Konstellation.

Entgegen der Berechnungen des Beraters – die auch Steuerersparnisse einkalkulierte – gab es keinen Überschuss von prognostizierten 50 €, sondern eine dauerhafte monatliche Zusatzbelastung von 225 €.

Diese Zusatzbelastung musste der „Anleger“ aus einem monatlichen Nettoeinkommen von 2100 € dann aufbringen. Aufgrund der befürchteten Beweisschwierigkeiten hat er zunächst von einer Klage abgesehen – diese dann aber in noch unverjährter Zeit dann doch noch erhoben.

Landgericht und Oberlandesgericht hatten eine Klage auf Schadensersatz aber zunächst abgewiesen (Falschberatung sei nicht „ursächlich“ für Kauf gewesen = Kunde hätte sowieso gekauft). Diese Urteil hat der Bundesgerichtshof aufgehoben und die Sache zur weiteren Entscheidung zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof bestätigte seine Auffassung, dass bei einer Falschberatung (hier ein monatliches Defizit anstatt Überschuss) das Verschulden des „Beraters“ grundsätzlich zu unterstellen ist. Es ist dann seitens des Schädigers/Beraters zu beweisen, dass der „Anleger“ die Wohnung/Kapitalanlage auch in Kenntnis des monatlichen Verlustes gekauft hätte.

Gelingt dies dem Berater nicht – was in der gerichtlichen Praxis auch sehr schwer gelingt – bekommt der Anleger Recht und kann die Wohnung einschließlich der Finanzierung „zurückgeben“.

Im Wege des Schadenersatzes ist dann der Käufer der Wohnung/Darlehensnehmer so zu stellen, als hätte er die Wohnung nicht gekauft.

Der „Anleger“ muss also zunächst nachweisen können, dass er die Wohnung aufgrund falscher Berechnungen und Versprechungen erworben hat.

Das ergibt sich häufig noch durch die Beratungsunterlagen und gegebenenfalls einen Prospekt – der dann mit den wirklichen Verhältnissen nicht übereinstimmte.

Gelingt dem Käufer dieser Nachweis, besteht Aussicht auf Erfolg, dass er sich von der verlustbringenden „Kapitalanlage“ wieder lösen kann.

Wahrscheinlich war der Berater hiergegen sogar durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung versichert, so dass auch das Insolvenzrisiko entfiele.

Wenn eine Bestandsimmobilie gekauft worden ist, könnte bei älteren Rechtsschutzversicherungen für eine solche Klage sogar Deckungsschutz bestehen.

Aber: Es droht Verjährung. Schadensersatzansprüche verjähren grundsätzlich nach max. 10 Jahren – aber 3 Jahre nach Kenntnis der Schädigung/Falschberatung.

Dies gilt auch bei „grob fahrlässiger Unkenntnis“. Sobald also der Anleger merkt, wenn das die Versprechungen des Beraters nicht richtig waren, könnte die Verjährungsfrist bereits zu laufen beginnen.

Bei solchen langfristigen Kapitalanlagen ist dann die Verjährung schnell eingetreten.

Der Berater wird sich daher damit verteidigen, dass er richtig und vollständig beraten hat und auch die Risiken erklärte.

Die Verjährung wird im Zweifel ein zentrales Streitthema sein.

Weiterhin wäre zu klären, ob der Käufer auch in Kenntnis eines Verlustes das Geschäft trotzdem abgeschlossen hätte.

Bei Rechtsstreitigkeiten über problematische Kapitalanlagen stehen wir gern zur Verfügung.


Download:

>> BGH_V_ZR_168-15_v 15-07-2016 wegen Falschberatung ImmoDarlehen Anlagemodell (PDF Dokument)

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Team aus der Rechtsanwaltskanzlei
GUNKEL, KUNZENBACHER & PARTNER