Bei der Umlage von Betriebskosten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgebend.

Der Bundesgerichtshof hatte in einem aktuellen Urteil darüber zu entscheiden, ob in der Wohnraummiete die Umlage von Betriebskosten nach der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zu erfolgen hat oder nach der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche.

Vermieter und Mieter hatten im Mietvertrag eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Die tatsächliche gemessene Fläche betrug jedoch 78,22 m². Der Vermieter hat die Heizkosten, die zum Teil nach Verbrauch und zum Teil nach Fläche abgerechnet werden, nach der tatsächlichen Fläche von 78,22 m² berechnet.

Der Mieter wollte dies nicht akzeptieren, hatte selbst ein höheres Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung errechnet und in dieser Höhe die Miete für den Folgemonat einbehalten. Der Vermieter hat auf Zahlung dieses Mietrückstandes Klage erhoben.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass für die Abrechnung von Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist. Das Gleiche gilt bei einer Erhöhung der Miete. Der Mieter solle nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es der tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht, dies entspricht dem Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit.

Der Bundesgerichtshof hat damit seine Rechtsprechung geändert, im Jahr 2007 war noch entschieden worden, dass eine Abweichung bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche unbeachtlich ist.

Alle Betriebskosten und die zum Teil nach Wohnfläche umzulegenden Heizkosten müssen daher vom Vermieter nach der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden.

Bundesgerichtshof Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17

Jens Oliver Lohrengel

Kanzlei GUNKEL, KUNZENBACHER & PARTNER