In einem aktuellen Fall hatte der Bundesgerichtshof über eine nahezu alle Wohnraummietverhältnisse betreffende Frage zu entscheiden. Der Vermieter nahm die Mieterin nach Ende des Mietverhältnisses auf Zahlung von Schadensersatz wegen in der Wohnung aufgetretener Schäden in Anspruch. Die Mieterin wandte ein, Schadensersatzansprüche seien verjährt, weil der Vermieter erst 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung die Ansprüche gerichtlich geltend gemacht hat. Der Vermieter verwies auf die im Mietvertrag abweichende Regelung, wonach derartige Ansprüche erst 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Die Klage hatte letztlich beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Das Gericht hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die gesetzliche sechsmonatige Frist für Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, unwirksam ist. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt darin, dass entgegen der gesetzlichen Regelung die Frist für die Verjährung verdoppelt wurde und die im Mietvertrag verwendete Klausel grundsätzlich für den Beginn des Fristlaufs auf das Ende des Mietvertrages abstellt und nicht auf den Rückerhalt der Sache. Bisher war anerkannt, dass eine solche Verlängerung der Verjährungsfrist in Mietverträgen zulässig ist. Der Bundesgerichtshof stellt sich damit gegen die bisher herrschende Auffassung in der juristischen Literatur.

Vermieter müssen somit unbedingt darauf achten, dass sie Schadensersatzansprüche gegen den Mieter innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache durch eine Klage beim zuständigen Gericht geltend machen. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach sich die Verjährungsfrist verlängert, dürfte diese Klausel nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sein.

BGH Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17

Jens Oliver Lohrengel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei GUNKEL, KUNZENBACHER & PARTNER