Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularvertrag über Wohnraum ist grundsätzlich zulässig.

Unwirksam ist ein derartiger Kündigungsausschluss nur dann, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt. Dies gilt auch für einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Mietvertrag, in dem eine Staffelmiete vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem in einem Formularmietvertrag vereinbart war, dass die Parteien wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht „zur Kündigung“ verzichten. Das Berufungsgericht hatte diese Klausel für unwirksam gehalten, weil damit nach Auffassung des Berufungsgerichts auch eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgeschlossen war. Der Bundesgerichtshof sah dies anders. Auch in der gesetzlichen Regelung über die Möglichkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete, § 557 a III BGB ist nur vom „Kündigungsrecht“ des Mieters die Rede. Daraus folgerte der Bundesgerichtshof, dass auch die in dem zu beurteilenden Mietvertrag enthaltene Klausel nicht mehrdeutig und damit wirksam war.

BGH VIII ZR 120/11 Urteil vom 23.11.2011

Fragen Sie hierzu Rechtsanwalt Jens Oliver Lohrengel.